Another Architecture

FAQ

건축설계 프로세스

설계기간에는 디자인을 하기 전 땅에 대한 조사와 대지에서의 배치, 건축설계 및 대관업무와 인허가, 시공을 위한 도면작성과 견적까지의 많은 업무가 포함되어진다.

기획설계

설계의뢰가 되면 처음 시작되는 단계를 <기획설계>라 부른다. 땅에 대한 기본조사 단계다. 지질조사와 지적 측량, 그리고 infra, 대지레벨 등에 대한 조사가 이루어진다. 지질조사와 지적측량의 경우는 건축주가 시행해서 결과를 건축사사무소에 제공하는 것이 일반적이지만, 절차나 방법을 모르는 경우가 많아 건축사사무소에서 대행을 하는 경우가 많다.

땅에 대한 기본조사 후, 주변과의 관계를 조사한다. 도로, 주변건물, 사람의 접근, 이동 등을 조사하여 건축물의 배치와 형태, 진출입에 대한 고민을 하는 것이다. 

기획설계는 땅에 대한 조사를 바탕으로 디자인의 컨셉을 잡고, 매스의 에스끼스와 전체공간 조닝을 하는 단계이다. 

조닝을 하면서 또 한 가지 더 중요한 것은 건축주의 생활이다. 생활패턴, 가족간의 관계, 지향하는 삶의 가치에 따라 집은 달라지기 때문에 기획단계부터 건축주와의 많은 대화가 필요하다.

기본설계

기획에 대한 건축주와의 협의가 반영이 되고, 조닝에 따른 레이아웃이 정해지고, 구조도 기본설계가 잡히고, 설비도 기본설계가 이루어진다. 구조와 설비에 따라 공간의 규모와 레이아웃의 변화도 생긴다. 인테리어와 가구도 기본설계가 이루어진다. 건축주와 건축가가 충분한 시간을 가지고 많은 협의가 이루어져야 하는 시기이다.

또 건축허가를 위한 대관업무가 시작된다. 집을 짓기 위해 해당 구청이나 시청의 허가를 받거나, 신고를 해야 한다. 경우에 따라서는 건축허가뿐 아니라 땅에 대한 다양한 허가를 같이 받아야 하는 경우도 있다.

실시설계

기둥의 크기를 줄이기 위해 보를 키우는 방법을 고려하고, 스위치의 위치와 배선을 고민하며, 문의 방향과 접합방식 등을 결정하는 단계이다. 모든 자재가 정확하게 결정이 되고, 도면에 반영이 된다. 이 도면이 시공기준도면이고, 견적기준도면이다.

여기까지 걸리는 시간은 주택의 경우 대략 3-4개월 정도이다. 건축허가와 함께 대지에 대한 허가, 심의가 있는 경우 시간이 조금 더 소요되기도 한다.


설계, 어떻게, 누구에게 맡겨야 하나?

건축설계는 건축주가 설계를 의뢰하면서 시작이 된다. 그럼 어떤 방법으로, 누구에게 의뢰를 해야 할까? 그 방법은 여러 가지가 있다.

수의계약

건축주가 직접 건축가를 찾아서 의뢰를 하는 방법이다. 유명세만 믿고 스타건축가를 찾아가는 경우도 있고, 잡지를 보거나 지나가다 지어진 집이 맘에 들어 그 건축가를 찾는 경우, 아는 사람의 소개로 찾아가는 경우 등이 있다. 개인이 건축을 할 경우 일반적으로 수의계약이 이루어진다.

현상설계(설계경기)

설계안을 공모해서 당선되는 건축가가 설계를 하게 되는 경우다. 모든 건축가를 대상으로 공모를 하기도 하고, 일부 몇몇 건축가를 지명해서 설계를 진행하기도 한다. 일반적으로 대규모 프로젝트나 공공건축인 경우에 이 방법을 많이 사용한다.

턴키(TurnKey)

위의 현상설계의 방법 중 하나라고 볼 수 있다.단지 공모를 하는 이가 건축가만이 아니라 건축가와 시공사가 함께 설계경기에 공모를 하는 방식이다. 이 역시도 대규모 프로젝트나 공공건축에서 많이 행해진다.

설계비입찰

보통 관에서 발주하는 소규모 건축 설계인 경우 많이 볼 수 있다. 건축가의 능력이나 스타일보다는 설계비만을 보고 입찰, 낙찰을 하는 것이다. 건축주는 운이 좋으면 좋은 건축가와 좋은 건축물을 만날 수도 있겠다.

건축을 하는 입장에서 볼 때 가장 중요한 것은 '어떤 건축가가 나의 집을 나와 함께 진심으로 고민하며 일을 진행해 줄 것인가'를 고민하여 건축가를 찾는 것이다.

그런 고민 끝에 만난 건축주와 건축가는 많은 대화를 나누고, 함께 많이 고민하고, 더 나은 시공사를 찾는 과정을 함께 해서 ‘좋은 집’에 이르게 된다.


건축가의 역할

단독주택에서 살고 싶다는 생각이 들면, 또는 교외에서 살아야 할 필요성이 생기면, 사람들은 살고 싶은 땅을 찾는다.

풍광도 좋고, 지나치게 외지지 않고, 접근이 편한 곳.

땅을 사고 나면 어떤 집이 좋을까 고민을 하면서 건축가, 시공사를 찾게 된다.

누구에게 맡겨야 안심이 될까를 고민하고, 어떤 기준에서든 적절한 회사를 찾게 되면 설계를 하고, 시공을 한다.

이 과정에는 아주 많은 세부적인 프로세스가 있고, 건축가의 역할도 그 사이사이에 끼어든다.

토지 매입

일반적으로는 토지를 매입한 후 건축가를 찾게 된다. 지역을 정한다든지, 경제적인 부분을 결정하는 것은 물론 건축주의 몫이지만 몇 개의 토지 중 원하는 집을 짓기에 더 나은 것을 찾는데 도움이 될 수 있겠다. 건축법규에 따른 규제가 있기 때문이다.

토지매입 후 설계

건축설계는 단지 집의 형태와 레이아웃, 구조만 해결하는 것은 아니다. 집의 배치, 형태, 조닝, 내부디자인, 설비, 구조 등 모두를 함께 설계한다. 조닝을 하고 설계에 들어갈 때 이미 인테리어를 함께 고민한다. 전체적인 공간의 변화와 디자인스타일, 칼라스킴, 조명, 가구의 형태, 내외장재 선정, 조경 등 외부공간까지. 모두를 아울러야 하나의 주택이 완성되는 것이다.

만약 규모가 큰 프로젝트라면 인테리어디자이너, 가구디자이너와 함께 협업을 하기도 한다. 

견적 및 시공사 선정

설계단계부터 시공사를 결정해두고 하는 경우도 있지만, 단독주택의 경우에도 2-3개의 시공사에 견적을 의뢰하기도 한다. 이때 건축가는 시공사 선정을 함께 한다. 디자인에 따라, 또는 구조에 따라 더 나은 시공사에 대한 정보를 건축주와 건축가가 공유하고 견적에 따른 견해도 공유를 하게 된다. 물론 선택은 건축주의 몫이다.

감리

도면대로 시공이 되고 있는지 확인하는 작업이다. 어떤 건축물이든 설계의 단계만큼 시공시의 감리가 중요하다. 도면에 표기된 부분을 시공사가 놓치기도 하고, 미처 표기하지 못한 부분이 있기도 하다. 그리고 현장여건상 변경이 불가피한 부분이 있다. 이런 부분이 미세한 경우 ‘적당히’ 시공이 되어 넘어가기도 하는데 이런 디테일이 건축물의 완성도를 결정하게 된다.


토지매입시 고려할 사항

1. 집을 지을 수 있는 땅

건축을 위한 토지매입의 기본 중 기본, 집을 지을 수 있는 땅이어야 한다. 땅의 지역지구, 지목이 건축이 가능한 것이어야 하고, 도로가 연결되어 있어야 한다. 건폐율이 20%인 지역에서는 땅의 면적을 살펴서 원하는 규모가 나오는지 확인해야 한다. 40평의 규모가 필요한데, 건폐율 20%인 땅이 100평이면 원하는 규모를 지을 수 없다. 

2. 땅의 지목

땅의 지목이 대지이면 좋다. 또 인프라, 즉 전기나 상수도가 연결되어 있고, 오우수관이 연결되어 있으면 좋다. 이는 모두 비용과 연결되는 것이다. 상기의 경우면 별도의 비용이 발생하지 않지만, 지목이 임야나 전, 답인 경우에는 '개발행위허가'를 별도로 진행해야 한다. 전기, 가스 인입비가 모두 필요하고 오우수관 공사비용이 모두 소요되지만, 전신주를 세우거나 지하수를 개발해야하는 경우, LPG를 넣어야 하는 경우는 기본적인 인입비보다 많은 비용이 소요된다. 기본적인 내용이지만 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

3 .자연환경

자연환경의 기본적인 것. 

자연채광이 잘 되어야 하고, 바람이 지나는 곳인지 머무는 곳인지 살핀다. 어느 정도의 풍광을 가지면 더 좋겠지만, 풍광의 경우엔 어디까지나 개인적인 취향.

산을 보는 목적으로 취할 것인지, 가꾸는 목적으로 취할 것인지도 고민해야한다.

풍광이 있다고 모두 전원지역은 아니다. 도시 속에서 적절한 자연을 찾는 것도 가능하다.

자연배수가 잘될 수 있는지 살피고, 주변에 물이 많은 지역인지 보는 것도 필요하다.

물론 아무것도 없는 평지에서 건축공사를 시작하려고 땅을 파보니 암반이 나오고 물이 콸콸 쏟아지기도 한다.

4. 주변환경

지역을 결정하는데 가장 중요한 주변환경, 생활 인프라이다.

흔히들 생각하는 전원주택지는 직장이 있는 도시에서 거리가 멀고, 생활 인프라에서 거리를 두고 있는 지역일 것이다. 병원, 마트 등의 판매시설, 아이들의 학원가, 스포츠센터, 영화관 등의 문화시설, 음식점 등의 편의시설까지 조금은 멀리 위치해있다. 

아직 어린 자녀를 둔 가족이나 각종 인프라를 가까이 하고 싶은 이들은 전원주택지라 불리는 곳보다는 도시 가까이에 위치하는 택지지구나, 도시 내의 주택용지를 둘러봐야 할 것이다.

가족의 생활을 고려하여 중요한 것, 필요한 것을 먼저 정한 후 꼭 필요한 사항을 점검한다면 실수는 없을 것이다.


토지매입비용에 대한 고려

1. 세금 및 국민주택채권매입비

부동산 매매시 취득세, 농특세, 등록면허세, 지방교육세 등의 세금이 부과되고, 그 외 국민주택채권매입비, 공인중개사, 법무사 수수료가 있다.

지방세법에 따르면 취득세는 취득자가 신고한 가액의 30/1000(농지), 40/1000(농지 외)이고, 

등록면허세는 부동산가액의 20/1000이다. 

지방교육세는 취득세의 세율에서 20/1000을 뺀 세율의 20/100이고, 등록에 대한 등록면허세의 20/100, 농특세는 취득세의 10/100이다.

 

법 규정만 가지고, 부과되는 세액을 계산해보면, 

농지가 아닌 4억의 토지를 매입한 경우

취득세 4%+농특세 0.4%+교육세 0.4% = 1,600만원+160만원+160만원 = 1,920만원

등록면허세2% +교육세 0.4% = 800만원+160만원 = 960만원

총 세금은 2,880만원이 된다.

 

위의 세액은 법규에 따른 일반 예일뿐, 각종 예외조항이 붙어 감면이 되기도 하고, 중과세가 되기도 하며, 지역별로 차이가 있다.

 

국민주택채권은 주택법에 근거해서 등기시 시가표준액이 1억이상인 경우 특별시, 광역시는 50/1000, 그외지역은 45/1000의 금액으로 매입을 해야 한다.

매입과 동시에 할인이 가능합니다만, 할인율은 일별로 달라지니 별도로 확인해야 한다.

 

그외 수수료.

공인중개사 수수료는 거래금액의 9/1000이내 협의사항이라고 '공인중개사업무 및 부동산거래신고에 관한 법률'에서 명시하고 있다. 협의하기 나름이지만, 사실 그 범위를 넘어서는 경우가 많다.

2. 개발행위허가에 따른 비용과 개발부담금

많은 분들이 간과하고 있는 부분이다. 

토지의 지목은 '대지'만 있는 것이 아니라 '전', '답', '임야' 등이 있다.

건축행위를 하기 위해서 이러한 지목을 '대지'로 바꿔야 한다. 그러한 행위를 모두 합해 '개발행위허가'라고 한다.

 

세부적으로 들어가면

농지의 경우는 '농지전용허가'를 받아야하고 농지법에 근거해서 농지전용부담금을 내야 하고, 임야의 경우 '산지전용허가'를 받아야 하고, 산지관리법에 근거해 대체산림자원조성비 및 복구비를 내야 한다.

농지전용부담금은 최대금액이 5만원/㎡이고, 대체산림자원조성비는 최대 5천원 정도/㎡이고,

복구비는 17만원정도 /1만㎡이다.

 

이 금액은 아주 부담스럽지 않을 수 있지만, 이렇게 지목을 변경하여 생기는 이익 -간단히 보면 공시지가 차이- 에 대하여 개발부담금(개발이익의 25%)을 납부해야 하므로 신중하게 생각해야 한다. 

 

또 개발행위허가는 토목업체에 의뢰를 해야 하므로 별도의 비용이 또 발생한다는 점도 간과하면 안된다.


건축주되기 준비

여러가지 땅의 상황을 고려하고, 건축주의 상황을 고려해서 택지개발지구든 교외의 한적한 땅이든 땅매입을 끝내고 나면 이제 본격적으로 건축주가 될 준비가 필요하다.

매순간이 중요하겠지만, 이 시기의 준비가 건축물을 많이 좌우한다.

 

준비 하나

‘내가 왜 단독주택을 지으려고 하지?’

정원이 필요한 것인가, 이웃과 조금 다른 관계가 필요한 것인가. 

여기에 대한 답을 명확히 찾아야 한다. 사실 토지매입 전에 이런 내용은 충분히 고민을 해야 적절한 위치와 규모의 토지매입이 될 것이다.

준비 둘

자신의 생활과 삶을 찬찬히 되짚어 볼 필요가 있다. 지금까지 어떤 삶을 살아왔는지, 나와 함께 사는 가족들과는 어떤 관계였는지, 나의 일상생활은 어떠했는지 등.

지금까지를 되짚어보면 앞으로는 어떻게 살고 싶은지의 방향이 생길 것이다.

지금처럼 살고자 하는지, 다른게 살고 싶다면 어떻게 달라지길 원하는지, 가족과의 관계가 어떻게 달라지길 원하는지. 

예를 들면 이런 것.

‘가족이 다함께 음식을 만들었으면 좋겠어. 내가 음식을 하면서 아이들이 어떻게 하루를 보냈는지 듣고 싶어.

‘딸아이가 늦잠을 많이 자니까 동쪽으로 침대를 놔줘야겠어.

‘우리 아이들은 함께 하는게 익숙하니까 함께 공부하고 함께 잠을 자면 어떨까?

가족을 지켜보고 나를 살펴보면서 이런 고민을 하고 명확히 정리를 해둔다면 가족간에 서로를 이해하는 계기가 되기도 하고, 설계를 하고 시공을 하는 과정에서 흔들림이 없다. 

준비 셋

다음은 집에 대해 생각하기. 어떤 집을 머리 속에 그리고 있느냐는 것.

화려한 집, 모던한 집, 따뜻한 집, 심플한 집, 복잡한 집.

모든 사람은 저마다 자신의 집을 꿈꾸기 때문에 가족이 모두 함께 미팅에 참여할 때면 모두가 생각하는 집이 달라 곤혹을 겪기도 한다. 가족 모두의 생각을 듣고 정리할 필요가 있다.

때에 따라선 외관은 아빠가, 내부 인테리어 총괄은 엄마, 아이들은 자기의 방을 담당하기도 한다.

하지만 가장 좋은 것은 가족이 한 곳을 바라보는 것일 것이다. 이런 과정을 거쳐 집짓기를 하면서 가족애가 새록새록 싹트기도 한다. ^^

가족의 생각이 정리되면 건축가를 찾기가 수월해진다. 책을 찾아보고, 주택지를 돌아보고, 아는 이들에게 수소문하면서 나의 집을 가장 나답게 지어줄 건축가를 만나는 것이다.